刘宁与观点对话:招商蛇口低估值辩证法(2)
刘宁坦承,2019年公司的毛利率已经出现下降,背后是整个地产行业都在下降,预计今年趋势仍将延续,主要受土地成本及限价等因素影响。2016-2019年及2020年上半年,社区开发与运营业务分别录得毛利率32.27%、38.43%、39.28%、33.55%及23.52%。
按照招商蛇口预测,长期来看,毛利率的下降趋势会在某一个时点企稳。
在房地产管理红利时代,招商蛇口采取了一系列举措维持毛利率。其一是深耕12个核心区域,其中深圳核心不仅仅聚焦蛇口、太子湾和前海,还重点辐射宝安、罗湖、光明、坪山以及深圳周边的莞惠汕地区。
“深耕最大的力度是城市更新(即旧改),这在未来的深圳肯定可以大做文章。”这也成为招商蛇口对外传递的积极信号,实际上由于体制约束及合规性等问题,过往该公司较少涉足旧改。
刘宁用“大刀阔斧”形容公司在这方面的积极推进,最高峰时在深莞惠汕地区深度跟踪拓展的旧改项目高达60余个,其中部分项目也在近期得到了公司内部决策会议的通过,开始孵化与推进落地。
在华东区域,2017年前后招商局提出“重返上海”战略,招商蛇口制定了“千亿华东”目标,并积极参与上海及周边重点区域的转型开发及行业升级。目前该公司在华东多个城市的销售规模已进入前五,2019年华东区域营收占比提高近3个点至20.69%,仅次于深圳区域。
其二是控制IRR,刘宁并未透露在拿地层面的IRR指标,仅表示公司在可研阶段推出“一城一模板”措施,进一步严控风险。“一城一模板”被刘宁称为今明年内部管理最大的进步之一,严格结合限价等客观因素进行测算,保障项目可研与入市不发生背离。
招商蛇口也在思索从时间维度做提升,该公司对标其它开发商,发现同行“开发速度特别快”,公司有些环节尚未做到,便显得财务运用仍有空间。“所以,招商蛇口还需要一个提升的过程。”
2016-2019年,招商蛇口签约销售从739.34亿元增至2204.74亿元,年复合增长率约44%;2020年前11个月,签约销售金额增24.57%至2454.67亿元。前11个月累计拿地逾1318亿元,土地投资已超去年全年,投资金额占销售比重达53.7%。
“全年2500亿元目标完成肯定能完成,但现在摆在面前的也有一些新问题。”刘宁将话题转向“三条红线”,目前招商蛇口处于绿档,有息负债仍有15%的增长空间。然而政策真正影响的是销售及拿地,拿地需动用自有资金,销售及回款又约束未来的拿地规模。
“这反过来要求招商蛇口必须加强内生能力的提升,卖了那么多房子必须有良好的回款,才能支撑公司下一步发展。”
当行业进入精细化运营和服务时代,技术和数据正在发挥更为重要的作用,房企对数字化转型的重视程度也决定着他们在行业下半场的地位,招商蛇口近年来正在积极做好数字化改革创新这篇文章。
据介绍,该公司在智慧物业、智慧社区、智慧邮轮母港、智慧会展、智慧园区等智慧场景建设上已有较多成果,利用数字化手段,线上营销活动开展得也如火如荼。11月近200个项目在招商好房线上平台开展“王牌购房节”,拿下了200亿销售额。
时间的价值
但和大部分蓝筹地产股比起来,招商蛇口是少数真正不愿被称作传统开发商的企业之一。
在对话过程中,刘宁不时会流露对开发销售的谨慎,以及落入排名、销售、毛利率等传统评判标准的警惕:“招商蛇口这样一家公司,如果在市场上高呼规模、利润,那我们可能要重新进行定位和思考。集团把质量放在第一,效益放在第二,规模放到第三,这样的排序代表了我们的价值观。”
房地产开发业务周转快,利润高,是绝大部分开发商的收入来源,以及多元化转型的“基本盘”。招商蛇口则始终对外厘清,从企业画像看,它最想被认知为“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”,而非“中国一流的城市升级专家”。
2015年是蛇口工业区与招商地产重组的开始。此前招商地产贴着“资源型”开发商标签,依靠蛇口工业区及集团其它板块注入成熟项目,这种孵化模式受到资本市场青睐。那一年过后,招商蛇口便从单一房地产开发衍变为园区、社区、邮轮综合性经营,将多种资源整合形成新的核心竞争力,战略目标则是打造产城融合的“超级平台”。
上述竞争力所指即“前港-中区-后城”的蛇口模式,内涵是由广义港口的要素集聚,带动园区的产业发展,进而推动城市的升级。
文章来源:《自然辩证法研究》 网址: http://www.zrbzfyjzz.cn/zonghexinwen/2021/0210/441.html