刘宁与观点对话:招商蛇口低估值辩证法(3)
在产品维度上,这种综合发展即打造住宅、特色商业、联合办公、主题园区、邮轮母港、会展中心等产品线;在时间维度上,则概括成快周转(T 3)、阶段性持有运营(T 10)和片区综合运营(T 30)三类产品线,兼顾短中长期业务发展需要。
T 10、T 30的项目主要是以产业园区、产城等形式呈现,对产业组织能力、园区运营能力及产融结合发展能力都提出了高要求。长周期片区综合运营项目实际上是蛇口工业区最成熟的产品,皆因蛇口工业区在40余年间已发展成GDP逾1200亿元的知名产业新城,从中总结形成了一套模式及经验。
截止2019年底,招商蛇口已参与三亚深海科技城、博鳌乐城国际医疗旅游先行试验区,漳州开发区,吉布提老港改造,中白工业园等海内外大型片区综合运营项目;至2020年上半年,该公司已获取产业新城类项目9个(占地面积约227平方公里),运营期 在建阶段的园区类项目27个(建面共计约424万平方米)。
“为什么要去拿长周期的项目?”刘宁说,是因为招商蛇口相信,蛇口模式在未来一定会有价值。
招商蛇口希冀各业态之间互为关系,发挥不同阶段的经济效应,比如社区版块的开发销售是利润的重要来源,园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值,提前布局邮轮业务则助力公司打造特色的邮轮母港。
“比如蛇口的双玺、太子湾的公寓等,从价格看均得到了市场的认可。正因为招商蛇口在海上世界、太子湾投入了大量的园区建设,才使得居住产品价值不断提升。”
相比起T 3项目,T 10、T 30项目开发运营周期更长,沉淀资金更多,价值释放的时间也被大幅度延长。这又回到了与前海土地相似的逻辑:只有用时间换取空间,才能实现价值最大化。“招商蛇口具有优良的资源禀赋,价值的释放需要时间去打造,我们也期待有更多长线的资金陪伴招商蛇口走得更远。”刘宁表示。
“既心有所向,必无畏而往。”这是时任总经理的许永军在招商蛇口40岁生日时的寄语。对转型综合发展的招商蛇口而言,更要耐得住寂寞。比如2019年对招商积余的重组,资本运作可以快速完成,但是两个公司战略的匹配,业务的协同、团队的融合,要做到1 1大于2并非一蹴而就,在这个过程中,耐心就是智慧。
招商蛇口和招商地产的重组又何尝不是?
出售资产与轻运营
从房地产发展趋势看,招商蛇口探索综合性发展模式有着现实意义。随着现有城市的核心区域土地资源逐步完成转让和开发,获取优质土地资源的门槛愈来愈高,综合性开发及存量资产运营成为企业转型的必备能力。
蛇口太子湾是目前招商蛇口在推进的开发片区中,发展“前港-中区-后城”模式的典型案例。项目以22万吨级邮轮母港为依托,同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、仓库、文化艺术等业态。在此基础上,该公司还将邮轮码头业务拓展至湛江、上海吴淞港等地。
无论是前海、太子湾还是其它地方的土储,综合开发业态也预示着持有型物业将成为招商蛇口未来的核心资产之一。今年上半年,该公司便预计未来五年内持有型资产达1500亿元,占总资产1/4。
加上“三条红线”的限制,招商蛇口获取T 10、T 30等长周期大型项目同样受到影响。在此情况下,如何减少资金沉淀,提高资金使用效率成为其面临的一大命题。
出售资产成为盘活持有型资产的渠道之一。据广发证券统计,2016-2019年招商蛇口通过资产出售,累计获得接近240亿元的投资收益;2020年上半年投资收益贡献5.22亿元税前利润,去年同期则为44.04亿元,项目整体转让收益及权益法投资收益的大幅减少,给公司带来了较大幅度的业绩下滑。
下半年以来,该公司继续通过股权转让、增资等方式出售资产,有人发现,这种情况甚至在不足10天内出现4次。11月19日,招商蛇口宣布设立42亿元资产支持专项计划,将蛇口明华国际会议中心、泰格公寓等标的注入契约型私募基金。以上种种盘活手段,也导致其被市场质疑在进行利润调节。
如今,上述质疑声被刘宁予以否认。
她回应称,蛇口工业区和招商地产重组是“资源 能力”的组合,旗下T 10、T 30类项目同样存在出租或销售的需求,但并不会像T 3类项目那般以房产销售的方式出售,而是通过股权交易、基金、资产证券化(以REITs为代表)等资本通道退出,实现商业资产“融投建管退”的有效循环。
文章来源:《自然辩证法研究》 网址: http://www.zrbzfyjzz.cn/zonghexinwen/2021/0210/441.html